資産運用

不動産投資への準備

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資産運用、みなさんはどのように方法を選択し、どのように進めていますか?

私は資産運用をするとき、その道で結果を出している人にメンターになって貰い、一緒に進めるようにしています。

不動産投資への一歩

たまたま身近に不動産で10年以上の歳月を掛けて資産を増やし、2ヶ月前に独立した知人がいて、メンターになって頂いています。

正直、不動産は覚えることが多い上に時間をかけてコツコツ回収していくため、結果が見えにくいと思います。

逆に言えば一度キャッシュフローを作ってしまえば毎月毎月安定して収入が得られる手堅さが魅力だと思います。

そして、会社員であれば安定して得られる給与収入という信用が利用できます。

信用でローンを借り、レバレッジをかけて自己資金以上の運用をすることが不動産の魅力と言えるでしょう。

「周囲で独立した人が口を揃えて会社を辞める前に不動産をローンで買っておけば良かった」と口を揃えて言っている理由もわかりました。

さて、不動産投資のポイントは
1.自己資金の数倍の運用ができること
2.経費と償却で節税できること
3.適切なキャッシュフローのコントロールができないと破綻すること

でしょう。

1.自己資金の数倍の運用ができること

例えば手元資金が300万円~500万円あれば、会社員であれば会社の信用を利用して
1000万円、2000万円の物件を、場合によっては自己資金無しで数千万円の不動産を運用することができます。

(1)1000万円の物件を自己資金300万円、金利2%のローンで700万円で運用
(2)1000万円の物件を自己資金500万円、金利2%のローンで500万円で運用
2の方がリスクが低い訳ですが、その分レバレッジが低く別の物件を更に買いましていく時間が遅れて行くというトレードオフの関係があります。

2.経費と償却で節税できること

物件の修繕費用を経費として計上できたり、ローンの金利、そして木造、RC、鉄筋といった材質で決められている耐用年数に応じて減価償却費を計上することができます。
物件管理のための交通費も計上可能です。

3.適切なキャッシュフローのコントロールができないと逆に損失

自己資金100%での運用となると現状の実質年利5~8%程度の利益であれば正直うま味はありません。
ローンを組んでレバレッジを掛けてこそ不動産投資の本質と言えるでしょう。
レバレッジを掛ければかけるほど、利益と損失の数%の差が大きく跳ね返ってくるので僅かなリスクも妥協せずに調べて対策を打つしせいが大切だと考えています。

メンターお薦めの書籍

知人の不動産メンターから、「取りあえず10冊書籍を読むように」と課題図書を出されたので読んでいます。
現在読み始めたのはこちら。何十冊も読んできて厳選されたものとのこと。

読み終わったら自分の勉強のためにも皆さんにも役立つよう分かりやすくまとめた情報を共有していきたいと思います。

まずはこの1冊目から。

不動産投資の正体 改訂版 猪俣淳著

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