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都内23区の不動産投資ってどこがいいの?

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不動産投資をはじめるなら「東京23区内、駅から徒歩10分以内の区分マンション」と言われますが23区と言っても区によって性格が全然違いますよね。
始めると10年、20年という期間での投資になるのでどのような違いがあるのか具体的に調べてみました。

23区の人口増減率

東京都区市町村別人口の予測 - 統計データ - 平成29年3月
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky-data.htm

こちらの資料から区別の人口増加率を見てみます。

平成22年(2010)* 平成27年(2015)* 平成32年(2020) 平成37年(2025) 平成42年(2030) 平成47年(2035)
千代田区 23.96 26.96 14.16 8.27 3.82 1.83
中央区 15.01 13.34 10.58 6.98 3.55 0.97
港区 18.60 16.12 10.67 5.97 2.64 0.26
新宿区 2.22 1.98 0.65 △ 0.43 △ 1.33 △ 2.11
文京区 6.34 5.89 3.53 1.10 △ 0.49 △ 1.56
台東区 12.59 9.69 3.53 0.26 △ 1.24 △ 2.09
墨田区 3.50 2.79 0.82 △ 0.41 △ 1.33 △ 2.11
江東区 8.09 7.43 4.71 2.29 0.42 △ 1.04
品川区 5.90 5.32 3.15 1.26 △ 0.24 △ 1.44
目黒区 3.46 2.95 1.36 △ 0.40 △ 1.32 △ 2.10
大田区 3.42 2.77 0.81 △ 0.41 △ 1.33 △ 2.11
世田谷区 2.99 1.95 0.71 △ 0.42 △ 1.33 △ 2.11
渋谷区 9.80 9.19 5.91 2.02 △ 0.74 △ 2.04
中野区 4.28 3.30 0.92 △ 0.40 △ 1.33 △ 2.11
杉並区 2.63 1.89 0.77 △ 0.82 △ 1.69 △ 2.44
豊島区 2.28 2.05 0.66 △ 0.43 △ 1.33 △ 2.11
北区 1.65 1.78 0.58 △ 0.44 △ 1.33 △ 2.11
荒川区 4.41 2.61 0.88 △ 0.40 △ 1.33 △ 2.11
板橋区 4.87 4.44 2.43 0.77 △ 0.56 △ 1.63
練馬区 0.78 1.38 0.40 △ 0.46 △ 1.33 △ 2.10
足立区 △ 1.95 △ 0.13 △ 0.59 △ 0.75 △ 1.37 △ 2.11
葛飾区 0.07 0.10 △ 0.59 △ 0.75 △ 1.37 △ 2.10
江戸川区 0.34 0.57 △ 0.61 △ 1.37 △ 1.96 △ 2.50

なんと東京都の資料を見ると、2030年の段階でも増加傾向にあるのは千代田区、中央区、港区、江東区の4区のみです。

二桁増加率が維持されるのはどうやらオリンピックまでと言えるでしょう。

不動産投資で独身会社員でも資産1億円!という方がTVに出たり書籍を出したりしていますが、ゼロ金利+都内への流入が2桁増加、というのが今不動産投資が活況である正体ではないでしょうか。

23区の人口数増減

一方で人口数はどうでしょうか?

平成22年(2010)* 平成27年(2015)* 平成32年(2020) 平成37年(2025) 平成42年(2030) 平成47年(2035)
千代田区 11,291 15,749 10,497 7,001 3,500 1,746
中央区 18,421 18,832 16,928 12,354 6,712 1,893
港区 38,152 39,209 30,130 18,676 8,744 876
新宿区 7,251 6,603 2,214 △ 1,473 △ 4,534 △ 7,097
文京区 13,098 12,945 8,202 2,639 △ 1,194 △ 3,784
台東区 22,145 19,193 7,667 588 △ 2,787 △ 4,646
墨田区 8,668 7,149 2,165 △ 1,083 △ 3,522 △ 5,503
江東区 37,290 37,017 25,226 12,856 2,379 △ 6,014
品川区 21,553 20,569 12,829 5,277 △ 1,016 △ 6,115
目黒区 9,292 8,200 3,875 △ 1,173 △ 3,822 △ 5,967
大田区 23,709 19,862 5,979 △ 3,039 △ 9,844 △ 15,393
世田谷区 26,208 17,627 6,546 △ 3,920 △ 12,291 △ 19,215
渋谷区 20,041 20,625 14,478 5,239 △ 1,961 △ 5,354
中野区 13,465 10,844 3,131 △ 1,355 △ 4,531 △ 7,096
杉並区 14,428 10,678 4,427 △ 4,722 △ 9,718 △ 13,781
豊島区 6,489 5,960 1,965 △ 1,287 △ 3,963 △ 6,193
北区 5,532 6,075 2,030 △ 1,527 △ 4,633 △ 7,233
荒川区 8,968 5,535 1,919 △ 885 △ 2,910 △ 4,554
板橋区 26,092 24,937 14,232 4,604 △ 3,366 △ 9,831
練馬区 5,598 9,974 2,935 △ 3,374 △ 9,720 △ 15,176
足立区 △ 13,304 △ 897 △ 3,957 △ 4,981 △ 9,058 △ 13,749
葛飾区 327 438 △ 2,615 △ 3,291 △ 5,981 △ 9,081
江戸川区 2,331 3,868 △ 4,194 △ 9,339 △ 13,195 △ 16,486

単位は人です。

人口数では港区、台東区、中央区、千代田区の順番になります。

よく見ると都内と言えど大幅に人口減少に転じるところがあってビックリです。

新宿区や文京区は人気と聞いていますが長期で考えると不安要素があると考えられます。

東京で不動産投資にいいところはどこ?

人数の増加率、人口数の増減ともに千代田区、中央区、港区、江東区しょう。

これら以外は他県や外国からの流入が鈍化するため、借り手はこれ以降は転入ではなく他の物件への住み替えの奪い合いになるのではないでしょうか。

この4区のうち江東区以外は土地代が高いため、手持ち資金が少ない、高額ローンが組みづらいならば江東区がターゲットにしやすいと思います。

上記の要素には将来的に、大学が郊外から移転する、企業の本社が移転するといった情報があれば狙い方が変わるのでキャッチアップしておきたいところです。

次回以降も投資先の選び方をまとめた上で公開していきます。

 

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